Giai đoạn năm 2010-2014, thị trường bất động sản khủng hoảng sâu, giá mỗi m2 nhà giá rẻ từ 12-15 triệu đồng. Tuy nhiên, vài ba năm trở lại đây, ngay cả những khu vực huyện ngoại thành cũng không còn mức giá trên, thay vào đó, dự án nào giá rẻ cũng phải từ 17 triệu đồng/m2. Thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đang khan hiếm các căn nhà giá rẻ. 

Mỏi mắt đi tìm

Chị Nguyễn Thị Minh Huệ, mới chuyển từ miền Bắc vào Tp. Hồ Chí Minh sinh sống. Để phù hợp với thu nhập của gia đình, chị tìm mua một căn hộ chung cư ven đô. Tuy nhiên, đi tìm “mỏi mắt” mà căn nào cũng có giá xấp xỉ 18 triệu đồng/m2. 

Theo giới thiệu của một số sàn giao dịch bất động sản, có một số căn đủ tiêu chí giá rẻ như Hiệp Thành Buldings (15 – 17 triệu/m2); EhomeS Nam Long (giá 16 –18,5 triệu/m2); Vĩnh Lộc D Gold (giá 16-18 triệu/m2); Tecco Town Bình Tân_(giá 17,5 –18 triệu/m2); Lotus Apartment Lotus Apartment (18 triệu/m2). Nhưng để hoàn thiện vào ở thì giá đều xấp xỉ 20 triệu đồng/m2. Chị đành gác lại mua nhà, đi thuê để tích cóp thêm.

Tại Hà Nội, chỉ có một vài dự án giá dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng nếu xét theo tiêu chí giá rẻ dành cho người thu nhập thấp, mức giá này vẫn khá cao. 

Có thể kể dự án The K Park khu đô thị Văn Phú, quận Hà Đông có giá từ 18,5-20 triệu/m2; 17,5 triệu/m2 tại Tổ hợp chung cư Goldsilk Kim Văn Kim Lũ; 19-21 triệu đồng/m2 ở Galexia Riverside Tam Trinh, quận Hoàng Mai; gần 20 triệu đồng/m2 tại Dự án chung cư Tứ Hiệp Plaza… Chỉ có dự án Cienco5 Thanh Hà có mức giá 10-12 triệu đồng/m2.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng hiện nay, nhiều doanh nghiệp không mặn mà với nhà giá rẻ do quỹ đất có vị trí tốt, thuận lợi ngày càng khan hiếm. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu tăng cao, tín dụng bất động sản kiểm soát chặt chẽ hơn. Nếu doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà giá rẻ thì lợi nhuận thấp. 

Trước đó, ông Trịnh Tùng Bách, đại diện doanh nghiệp phân phối nhà giá rẻ dự án Ecohome, đã chia sẻ để làm được phân khúc này, doanh nghiệp rất vất vả. Nếu Nhà nước khuyến khích làm nhà giá rẻ thì cần có chính sách ưu đãi về thuế đất, lãi vay ngân hàng… cho doanh nghiệp. 

“Làm nhà giá rẻ không phải chỉ cần vốn, cái chính là cân đối vốn sao cho hợp lý để đạt được mức lợi nhuận như kỳ vọng. Nếu làm nhà giá rẻ, thành phố hỗ trợ thủ tục và đất đai thì dễ, còn làm để kinh doanh kiếm lợi nhuận thì cực kỳ khó khăn”, ông Lê Ngọc Quỳnh - Giám đốc công ty cổ phần Đầu tư hợp tác Thịnh Vượng - cũng đồng quan điểm.

Từ năm 2015 đến nay, căn hộ giá rẻ đã tăng 10-15% và dự kiến sang năm 2018 có thể tăng 15-20%. Mặc dù vậy, cung vẫn không đủ cầu vì số lượng dự án này quá ít so với số dân đang có nhu cầu tăng lên

Thiết lập giá mới

Trên thực tế, từ năm 2015, sau cuộc khủng hoảng bất động sản, giá nhà ở mọi phân khúc đều tăng. Tăng cao nhất là bất động sản nghỉ dưỡng, nhà mặt phố, bất động sản chung cư cao cấp. Mặc dù ở phân khúc nhà giá rẻ, doanh nghiệp cũng đã tiết kiệm nhiều chi phí để người dân có thể tiếp cận được, nhưng cùng chung “con thuyền”, mặt bằng giá mới vẫn được xác lập.

Ông Nguyễn Duy Minh – Tổng Giám đốc L&L Group, cho rằng sự khan hiếm sẽ tiếp diễn. Bên cạnh vấn đề quỹ đất, chi phí đầu tư, những quy định của Nhà nước về chỉ tiêu diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại, khống chế về mật độ dân số khiến diện tích căn hộ lớn hơn nên sẽ không còn nhà giá 1 tỷ đồng trở xuống, mức dao động bình quân phải từ 1,3 – 1,5 tỷ đồng/căn trở lên. 

Từ năm 2015 đến nay, căn hộ giá rẻ đã tăng 10-15% và dự kiến sang năm 2018 có thể tăng 15-20%. Mặc dù vậy, cung vẫn không đủ cầu vì số lượng dự án này quá ít so với số dân đang có nhu cầu tăng lên. 

Đơn cử như khu căn hộ Him Lam Phú Đông có giá 1,1 - 1,2 tỷ đồng/căn, nhưng hiện giá căn hộ đã tăng 30 – 40% so với thời điểm mở bán giữa năm 2016. Dự án khu căn hộ Citihome (quận 2) năm 2016 có đơn giá khoảng 14 triệu đồng/m2, đến đầu năm 2017, giá trên thị trường thứ cấp đã lên mức 18 – 20 triệu đồng/m2. Một số dự án thì mở bán từng toà nhà và cứ toà nhà sau điều chỉnh giá nhỉnh hơn toà nhà trước khoảng 5-7%.

Trước những diễn biến giá cả và nguồn cung – cầu của phân khúc nhà trung cấp và giá rẻ, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng một thị trường muốn bền vững thì phải cân đối cung cầu. Một mặt đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư nhưng mặt khác cũng phải có nguồn cung nhà ở phù hợp với túi tiền và nhu cầu ở thực của người dân, nhất là những người có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở.

“Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong thời gian tới sẽ có kiến nghị gửi lên Thủ tướng Chính phủ xin các ưu đãi cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp để làm cho thị trường cân bằng và đáp ứng đúng nhu cầu cũng như khả năng thanh toán của người dân” - ông Nam khẳng định.

Như vây, cả nước vẫn đang thiếu sản phẩm trung cấp và nhà giá rẻ, tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh mức giá thấp gần như không có hàng để bán. 

Thị trường cần gì thì sản xuất cái đó, Đảng và Nhà nước cần định hướng khuyến khích phát triển dòng giá rẻ và có chính sách ưu đãi để cân đối được cung cầu và ngăn chặn được các cuộc khủng hoảng thừa trên thị trường bất động sản.